di Gianluca La Penna

Venerdì, 23 Maggio 2008

Docente di Urbanistica dal 2004 a Tor Vergata, 59 anni, romano di San Giovanni, Paolo Berdini è uno dei massimi esperti del settore. Già segretario nazionale dell’Istituto Nazionale di Urbanistica, editorialista del Corriere della Sera, fresco autore del libro “La città in vendità” (Donzelli editore), nel 2000 aveva già fatto le pulci al sindaco Francesco Rutelli nel prezioso volume “Il Giubileo senza città” (Editori Riuniti). All’ingegnere maturato nel Pci di Antonio Cederna e di Vezio De Lucia - insieme ai quali negli anni 80 era membro della Commissione Urbanistica del partito – abbiamo chiesto un parere sul Piano Regolatore (PRG) appena approvato in Campidoglio, cercando di capire quanto sia concreta e realizzabile la volontà del neo sindaco, Gianni Alemanno, di costruire due nuovi stadi a Roma.

Professor Berdini, il secondo Piano Regolatore della Capitale è ormai una realtà.
“Adesso dovremo vedere chi e come lo gestirà perché il piano è talmente evanescente dal punto di vista delle certezze: sarà una trattativa continua. Salvaguardando la Città pubblica il piano avrà un esito, altrimenti assisteremo ad un’ulteriore deregulation, figlia dell’abuso dell’utilizzo degli accordi di programma (le intese tra pubblico e privato che consentono di derogare dal PRG, ndr). Lo stesso ex assessore Morassut ha dichiarato che il 77 % del PRG è stato già attuato o si trova sulla soglia dell’attuazione, fatto anomalo pensando a come il PRG stesso è stato approvato definitivamente solo da circa due mesi”.

Come nasce e che scopi ha o dovrebbe avere un piano regolatore?
“E’ l’atto più nobile per una città, è una sorta di carta comune della Comunità che ragiona sul proprio territorio e disegna un futuro condiviso”.

Quello di Roma che dimensioni ha, ovvero ve ne sono di simili in altre realtà europee?
“L’Urbe è piccola rispetto alle altre metropoli europee. Il Comune ha circa 2,5 milioni di abitanti, Londra ne ospita 14, Parigi 12: non c’è paragone anche considerando l’intera provincia capitolina che tocca quota 3,5. Il PRG prevede 70 mln di metri cubi, corrispondenti a circa 350.000 abitanti”.

Il sindaco Alemanno in campagna elettorale ha dato la disponibilità a costruire due stadi. Ci sono delle aree di proprietà del comune per consentire queste realizzazioni?
“Non ci sono aree di proprietà del Comune disponibili per realizzare un grande intervento di questo tipo. L’unica grande proprietà resta quella di Castel di Guido, che però è vincolata, intoccabile. Fino al 2000 una delle poche proprietà del Campidoglio era quella dove è poi sorta la prima Ikea alla Romanina, ceduta sulla base della scelta folle “vendiamo tutto per fare cassa” ”.

Cosa può fare il presidente Lotito per ottenere gli spazi necessari per la costruzione dello stadio e del suo indotto?
“Due strade: acquistare terreni edificabili da un privato; altrimenti alcune aree attualmente non edificabili dovrebbero cambiare destinazione d’uso. La Roma infatti ha costruito sui terreni di proprietà della famiglia Sensi a Torrevecchia, dovrebbero essere circa 90 ettari per 100.000 metri cubi solo di edilizia residenziale e commerciale. Il Campidoglio con un accordo di programma ha aumentato l’indice di edificabilità, consentendo così all’intera area di accrescere il proprio valore patrimoniale quale posta nel bilancio”.

Il presidente Lotito per tutti i lavori ha parlato di 80-100 ettari. L’imprenditore capitolino possiede terreni di tali dimensioni sulla Via Tiberina: sarebbe possibile costruire in quella zona o il rischio esondazione è concreto?
“Il primo stralcio del Piano di Bacino non la classifica tra le zone a impatto gravissimo. Il problema resta quello dell’equilibrio della città perché quello a nord è l’unico cono libero del Tevere, la zona sud è stata persa per sempre perché tra Roma è Fiumicino è tutto costruito senza soluzione di continuità.

Da alcuni rumors sembra che in prossimità della Centrale del Latte siano stati individuati terreni disponibili: è un’ipotesi plausibile?
“Sì, ma solo di proprietà private e parliamo di una delle zone periferiche con maggiori esigenze strutturali. Si potrebbe realizzare qualcosa di simile a quanto fatto a Rue de Bologne a Parigi, grandi investimenti sulle attività sportive in un parco enorme utilizzabile dalla comunità. Se lo stadio è il grimaldello per fare il megacentro commerciale e le case allora torniamo al gigantismo che ha ferito Roma negli ultimi anni, l’ultima cosa di cui abbiamo bisogno”.

Quali sono le procedure burocratico-amministrative da espletare prima di poter porre la prima pietra?
“Trovato il terreno, con il Prg attuato si realizza il progetto esecutivo e l’amministrazione dà la concessione accompagnata da una convenzione, ovvero una sorta di protocollo che indica cosa fa il pubblico e cosa il privato. Con un’amministrazione seria a Roma basta un anno, in Europa e nel nord Italia anche meno”.

In questi casi fondamentale è l’indice di edificabilità. Può spiegarci bene l’importanza strategica di questo fattore?
“Questa variabile ci dice quanto possiamo costruire in una determinata area: in un quartiere intensivo è pari a 2 metri cubi per ogni metro quadro, più precisamente parliamo di indice territoriale. Ad esempio, se ho un terreno per metà non edificabile io edificherò palazzi solo dove consentito, a quel punto l’indice di edificabilità è concentrato in un’area ristretta e dal valore 2 del territoriale possiamo arrivare a 5 volte tanto, andando ad adottare quello che diventa l’indice di edificabilità cosiddetto fondiario”.

Una volta ottenuto il via definitivo, quanto tempo necessita il completamento integrale dell’opera?
“Credo che tre anni sia un tempo plausibile”.

Il sindaco Alemanno ha dato il suo ok ai due stadi, precisando però che il Campidoglio non tirerebbe fuori un euro. Attorno allo stadio però dovrebbero nascere anche uffici, aree commerciali e residenza pubblica, i cui ricavi sosterrebbero la realizzazione della struttura. Ma a carico di chi sarebbero le eventuali spese di urbanizzazione, penso ai trasporti, all’acqua per esempio?
“Se ci saranno nuovi abitanti magari servirà un asilo, con un megastore, una via di trasporto pubblico. Sono costi per così dire nascosti, per l’amministrazione dire di farlo a costo zero significherebbe nascondere la realtà alla collettività”.